关于《自住，还是卖掉？》的补充

Grace JJ的回复说明偶在那篇里没有把结论说明白，今天就来总结一下吧。

把各阶段的净资产列表如下（单位：万元人民币）：

	期初净资产	三年后净资产	又五年后净资产	期末净资产
卖掉	18.32	97	<107.92	~128.58
不卖	18.32	97	108	120

其中需要说明一下，在卖掉的期末净资产中，最后两年未计复利，但因为月房租大于月还款的原因，两相抵消，结果应该还是差不多的。

上表的数据基于一个重要的假设：房价在大涨三年后保持十二年不变。

而结论就是：在这样的情况下，两种选择的结果相差并不多，并且在这十二年里，房价只要保持每年0.58%的上涨幅度，即可抵消卖掉所得的8.58万赢利。

怎么选择，唯一的标准就是对未来房价的估计：如果会涨，不卖的好；如果会跌，现在卖掉的好。

而决定房价的有两个因素：一是实际需求，二是泡沫。

对于国内房价的泡沫，大家已经基本上达成共识了。在现在这个情况下接盘的人，除了有迫切需要的人（比如某位筒子）以外，就是反应迟钝的中小投资者。而现在泡沫还未破裂只是因为既得利益者们也都被套牢在其中。

所以现在的情况是：已购房者（特别是在大涨中后期的购房者）与既得利益阶层有了共同的利益关系–房价的涨跌对他们造成的影响是相同的，并且对已购房者的影响更大。这也是为什么我不同意易宪容所谓的“既得利益阶层借民众误解来要挟政府”。而潜在的购房者则成为他们的对立面。按一般经济学规律：当商品价格上升时，需求会相应地下降，特别是所谓的奢侈品。但是住房似乎不同，特别是对于家庭年收入在十万左右的中产阶级来说，房价的上升反而会在一定程度上刺激他们的购买欲望，出现一种不正常的价格上升，需求也上升的情况。而既得利益阶层正是利用了这样一种正反馈效应，在短短的几年时间里，把房价炒上去几倍，迅速地吹大了这样一个泡沫。

博弈的情况于是出现。

双方都在赌。潜在购房者赌房价跌的，就持币待购；而既得利益阶层（购房自住者如果不卖，对房市没有影响，可以忽略不计）则赌房价涨，继续捂住不放。

但是除了这两种情况以外，还有的情况就是：早期入市的投资者看现在大环境不是太好，有获利撤出的动作；另一方面潜在的购房者中也会有扛不住压力的在这样的高位接盘。形成一股细小的暗流，这股暗流虽然不大，但是从长期来说，肯定可以在一定程度上消化掉既得利益阶层手上的房产。一旦既得利益阶层从中退出，泡沫破裂，房市崩盘在所难免。

从基本面上看，人民币汇率很可能继续咬住不放，这里是中国政府与国际游资之间的博弈，看谁能扛得久，谁先扛不住的就败了。为了房市，为了银行的坏账，我相信这个会继续扛下去的。

而房价的变数就要多一些，现在不断地出台政策打压房价，一旦通过了从正反馈到负反馈的临界点，房市可能突然急转直下。

剩下就是什么时候破裂和泡沫有多大的问题。

考虑到新增的住房需求不断涌现，供需矛盾始终存在。两方力量抗衡的时间应该会相当长，并且即使崩盘，下跌的幅度应该也不会过大。除非中国的整体经济发展速度放缓甚至衰退。

所以我还是认为，不卖比较合适。