自住，还是卖掉？

中午令狐转了一个贴子给偶：《我把上海惟一自住的房子卖了》，作者用了很长的篇幅来说明自己抓住这次房价大涨的机会进行了一次成功的“资本运作”。大致内容如下：

期初投入：首付10.32万，贷款30万，购入房产一处，加装修8万，最终得到初值48.32万固定资产。

约32个月（根据还本约7万，及去年升息前的贷款年利5.04%计算）后的现在卖出：回笼资金120万，还剩余负债23万，余97万。

卖掉五年后：按最保守的投资方式–存款–计算，97万的资本共可产生17.46万利息，加上原本用于还贷的14.46万，扣除五年房租21万，总资产为：120-23+17.46+14.46-21=107.92（万）。

如果不卖五年后：还贷需要14.46万，剩余负债约15.77万，如房价不变，则总资产为：120-14.46-15.77=89.77（万）。

如果五年后房价下跌：现在卖的话，到时肯定赚。

如果五年后房价上涨：不卖也赚不了什么。因为15%的涨幅不太可能，而且房子也有折旧。

结论就是：大家买了房的赶紧都卖了吧。

我之所以罗列上面这么多内容是为了好说明问题。

首先来看他计算中的几个小错误：

在卖掉五年后的资产计算中，我们可以注意到，月房租大于月还款，故每月都需要额外的资金来源。当然这个问题可以简单地想像为每月有一笔隐性的债务，五年后用利息部分偿还，这个帐就平了。但是这就要考虑到资金的时间成本，所以总资产将会比他计算的要少。如果说这笔钱直接从那97万支付，则会影响到利息的收入，最后还是会导致总资产的减少。最终的总资产应该是略低于107.92万的。

而在不卖五年后的资产计算中，他犯了一个比较严重的错误了。因为还贷的钱固然是资本的一部分，但它并不是损失掉了，而是冲低了负债，所以它不应该被计入（不相信的自己用标准会计的复式计帐试算一下，他的帐肯定是不会平的），所以在这个资产计算中只需要减掉剩余负债即可。而他的剩余负债计算也很粗略，只是按一半来算，实际出入很大，精确的计算结果是，剩余负债只有大约12万，而不是他说的15.77万。所以最后的总资产应该是大约：120-12=108（万）。

这样的话，卖与不卖其实差不多，不卖可能还略好一些。

再来分析一下更长期的情况，假设到还款期末房价仍然不变的话：

卖掉五年后再按那种投资方法，再过七年，可得利息约27.20万，则总资产为：107.92+27.20+14.46-21=128.58（万）。

而如果不卖的话，再过七年，则总资产就为房价：120万。

现在可以看出卖好像会比较好一点。而且再往后，房价如果还是不变的话，则卖掉的效应就更明显了，因为资本还会继续增值（利息收入高于房租）则卖掉就会越来越不利，因为利息收入不足以补偿房租支出。

以上都是基于房价不变的情况，如果房价下跌，则不用说，肯定是现在卖了划算。但是如果继续上涨呢？

按期末房价涨到128.58万，则每年的房价上涨率只要超过0.58%即可。

这是一个很小很小的涨幅。在未来十二年里的平均涨幅在这以上，不卖还是比卖要好。

以上还未考虑通货膨胀因素，基本上如果房价下跌，同时会伴随通货紧缩，这时卖掉的好处会更大。而如果房价上涨，则同时伴随着通货膨胀，这时不卖的好处会更大。加上追涨杀跌心理导致的放大效应，实际的变化幅度还要大些。

所以，处于现在这个临界点上，卖，还是不卖，仍然是一个问题。

附：基本面信息若干

美国率先发难 人民币升值：被推上祭坛的羔羊
汇率房价走势迷离 两谜团组成一张网的两个结点
楼市连吃“金融药”疗效凸现 二手房交易量萎缩
海外持续看高人民币升值
中国房市面临币值大考 可能上演日本泡沫？
谢国忠驳人民币升值论调 外来压力只是虚张声势
……

就目前情况来说，房价上涨的资金支持来自于几个方面。其中以炒房方式赌人民币升值的国际游资是一支很重要的力量。一旦人民币升值，它们得利退出，房价泡沫肯定破裂。另一支力量是银行贷款。如果房价泡沫破裂，将大幅增加银行的坏帐。

在这种情况下，国家不可能让这个泡沫破裂，只能是像现在这样逐步收紧。拿香港和日本作比较之前，最好先考虑一下国情。中国在很多方面并非是完全市场化的，当像房产这样作为既得利益阶层的一个重要投资手段时，他们是不会让这些资产砸在手里的。

但是是泡沫，就迟早都会有破裂的一天。当既得利益阶层从泡沫中脱身以后，就是泡沫破裂的时候，反正结果是老百姓和中小投资者来扛。就像从前的股市。据说昨天上证指数跌破1100点~~~~~~~~~

可怜的中国投资者。